Семеняка отметил, что в настоящее время в государстве продолжается дискуссия о стимулировании ипотечного строительства, регулярно проводятся совещания у вице-премьера Игоря Шувалова. Однако финансовая поддержка девелоперской отрасли если и будет принята, то войдет в бюджет 2010 года, обсуждение которого начнется через месяц.

Государство не заинтересовано в снижении цен на недвижимость, так как это уменьшает благосостояние населения: «Насколько длительным может быть падение цен на жилье – мы не делаем прогнозов. В данном случае мы посмотрели, что происходило в Японии – нам кажется,  что этот сценарий может повториться и в России. Социологи считают, что, по мере выхода экономики из кризиса, безработица уменьшается, но доходы достаточно долгое время расти не будут. Такая картина была в Японии, где за 15 лет цены на жилье сползли на 80%, не смотря на то, что доходы населения оставались стабильными. Такую тенденцию нельзя исключать. Наше мнение – что этот сценарий был бы с социально точки зрения не очень хорош. Но 78% жилья находится в частной собственности, и если подсчитать в ценах прошлого года, то совокупная стоимость активов, которыми владели семьи, уменьшилась. Каждый процент снижения уменьшает стоимость общую активов на 1 триллион рублей, что гораздо значительнее, чем падение на фондовом рынке. Политически сценарий, когда цены сильно снижаются, не является правильным. Но эта дискуссия пока не ведется в правительстве – там, скорее,  идет разговор о том, что на рыке жилья был некий пузырь, который нужно сдуть резко, так как плавное снижение цен будет формировать ненужные ожидания», – пояснил Семеняка.

По его словам, есть ряд рисков, которые могут привести в целом к сокращению количества кредитных организаций и доступности кредитования как такового. Для банков это кредитный риск, когда на фоне роста безработицы в России значительно растут просрочки по погашению кредитов. Второй риск – для заемщиков – это потеря работы, и как следствие – невозможность погашения кредита. «Но тут в схему можно встроить автоматическую реструктуризацию долга в случае потери работы заемщиком, то есть мы можем снять эту проблему», -  сказал Семеняка.

По его словам, «Объем просрочки платежей по ипотеке растет в месяц на 1%. До конца года общая просрочка по ипотеке может достигнуть 20%, но к нам обратится порядка 15% от этого числа. При этом программа помощи имеет смысл, если цены на жилье будут оставаться на одном уровне или расти, но не падать».

По данным АИЖК, за январь 2009 года по сравнению с январем 2008 года объем выдачи кредитов по стоимости упал в 6 раз, а по количеству кредитов – в 5 раз, таким образом ожидается, что в 2009 году будет выдано  порядка 100-120 млрд ипотечных кредитов, в основном – двумя госбанками.

Семеняка считает, что «банки не очень активно будут выдавать ипотеку, так как у банков нет капитала, чтобы принимать ипотечные риски, и потому что у банков есть альтернативные виды бизнеса, приносящие от 25% прибыли в год».

«Мы пришли к выводу, что надо активно работать с застрощиками, у которых есть построенное жилье на балансе, и создать схему, в которой застройщик сам продает жилье в рассрочку, когда продавец номинально становится и кредитором. Здесь скорее нужен будет банк как кредитный брокер, а не как кредитор. И если застройщик начнет работать по этой схеме, мы могли бы оказать здесь содействие, – но только если у застройщика есть жилье с зарегистрированным свидетельством о собственности», – рассказал глава АИЖК.

Так же он  рассказал, что по сути АИЖК мог бы участвовать в достройке незавершенных объектов недвижимости, но только при условии, если риск по незавершению строительства взял бы на себя Фонд содействия жилищному строительству (так называемый фонд Бравермана): «В настоящее время в Иркурске и Новосибирске мы проводим пилотный проект, который заключается в том, что долевое участие продается в рассрочку. Органы регистрации в этих двух субъектах регистрируют закладную не на готовое жилье, а на долевое участие», – рассказал Семеняка.

«И мы разработали стандарт, смысл  которого в том, что на этапе долевого участия вы (застройщики – прим. ред.) продаете объект покупателю, но, так как возникает риск недостроя по разным причинам, то эту закладную АИЖК планировало самостоятельно оплачивать – частями, понимая, что предыдущая часть целевым образом освоена», – объяснил Семеняка.

Он добавил: «но пока нам  такую схему не разрешил применять наблюдательный совет». По его словам, первая причина отказа – «нет денег», вторая – высокая степень рисков.  «Поэтому сейчас мы обсуждаем эту схему с Фондом содействия жилищному строительству, который мог бы принять риск незавершенная принимал бы на себя», – сообщил Семеняка.

После выступления Семеняки была продолжительная дискуссия, по результатам которой были достигнуты ряд договоренностей о дальнейших консультациях между представителями клуба девелоперов Building и АИЖК. Одна из них, встреча с представителями американского офиса Citibank, которые расскажут об американском опыте развития ипотеки в условиях кризиса.